時光飛逝，REITs的發展已走過兩輪春秋。從試點的滿懷期待，到首批產品上市的激動人心，再到配套稅收優惠政策的鼓舞，一晃就來到了近期的擴容細則和即將到來的限售份額解禁。隨著政策不斷深化，多方積極布局，REITs工作的推進促使基礎設施投融資進入良性循環，為此萬億級市場持續注入鮮活力量。REITs自發行以來獲得了客官們的熱情關注，值此兩周年之際，富二梳理了幾個關鍵詞，讓客官“溫故知新”了解透這類備受矚目的產品。

什么是REITs？

REITs，即“不動產信托投資基金”，1960年起源于美國。2020年4月30日，《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》發布，標志著基礎設施公募REITs產品在我國正式啟航。

別聽REITs名稱“洋氣”，富二讓客官簡單理解就是“以基收租”。REITs因其底層資產可以投資基礎設施項目，所需資金量龐大，之前在美國只有名門望族或者是大型金融機構才買得起，REITs的重要意義就是第一次將商業地產的收益分享了普通美國人。而在我國的REITs項目，可以理解為，買了REITs就等于按比例“收”過路費和產業園租金。

2021年6月21日首批9只公募REITs上市交易，其中就包括富二家的富國首創水務公募REIT。翻看首批9只的底層資產，分為產權類和特許經營權類，具體包括收費公路、產業園、倉儲物流及污水處理這四大基礎設施類型，上市之后深受投資者喜愛，一度呈現“供不應求”的狀態。于是在去年12月，第二批中2只公募REITs產品相繼上市；今年4月，又一只高速公路為底層資產的公募REITs發行上市。

Wind數據顯示，截至2022年5月11日，已有12只公募REITs產品在滬深兩市上市，另有3只新產品正在申報中。此萬億級市場正在快速發展。

關鍵詞一：價格全部上漲

REITs兩周年，成績單必然是繞不開的話題，二級市場表現如何？

Wind數據顯示，截至2022年5月11日，首批上市的9只公募REITs產品中最多的漲了51.68%（含上市首日），已上市的12只公募REITs全部上漲。

自REITs上市后，備受投資者矚目及追捧，此類產品在二級市場市場上經常溢價，投資者的熱情溢出了屏幕。

作為理性投資者，咱也不能被標題黨吸引，公募REITs的投資價值不能光看二級市場的價格，以防不理性追漲造成投資損失。投資公募REITs還是要關注其底層資產的內在價值，富二還是得說說公募REITs是怎么為大家賺錢的。

與股票、債券、普通公募基金不同，公募REITs的資金投向、收益來源和產品定位需區分對待。

展開說說，即公募REITs的資金投向基礎設施項目，雖然可以和股票一樣在二級市場交易，但不同于股票的是，公募REITs底層資產較為穩定，且有嚴格的強制分紅機制，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

雖不像債券一樣有固定利息回報，也沒有主體信用擔保，但公募REITs產品底層資產透明，同時憑借強信用的資產運營管理機構和基金管理人豐富的投資管理經驗也具備項目運營的保障。

基礎設施公募REITs收益來自基礎設施項目運營產生的現金流收入，產權類的項目還可能獲得資產增值收益。基礎設施項目運營收益的主要影響因素包括項目所屬行業的平均收益水平、項目自身的運營情況等方面。體現在招募說明書和年報里，就有兩個關鍵指標需注意。

1

凈現金分派率：

聽起來有點拗口，簡單來說，凈現金分派率就是用項目收益中可以分給投資者的錢除以你買REITs的價格，這個指標可以關注下REITs的定期報告中披露的數據，算算自己能拿到多少。

2

內部收益率：

也就是我們常說的IRR，就是假設剛開始發行這只產品的時候你就買了，并且一直持有至產品到期。那么存續期間它產生的現金流折現等于你買入成本時候的折現率就是我們說的內部收益率。參考這個指標就可以大概知道一下該REITs產品的底層資產盈利情況如何了。

根據以上指標可以判斷REITs的投資“性價比”，也就不會單純地被二級市場的高價誘惑了。

富國首創水務REIT基金經理李盛說，“公募REITs基金的收益來源完全是基于底層基礎設施資產產生。因此，該類基金是屬于權益型基金，其具備兩個主要的特點：一是穩定性與成長性兼顧：REITs產品穩定的現金分派率保證產品具備相對穩定的回報水平，同時產權類資產還保留了分享底層資產增值的可能性，有效對抗通脹風險；二是從公募REITs與股票、債券相關性低，該類資產加入資產配置組合中可有效分散組合整體的風險。

此外，公募REITs試點階段，整體產品供給規模較小、流通量有限，吸引了較多投資者的追捧，存在一定的炒作行為。在此也特別提示投資人，要深刻認識公募REITs產品的特性，避免盲目追漲殺跌。”

 

關鍵詞二：即將擴容

今年4月15日，滬深交易所發布《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務指引第3號——新購入基礎設施項目（試行）（征求意見稿）》引發市場熱議。征求意見稿明確了上市公募REITs產品新購入基礎設施項目的擴募、信息披露、決策和審批等具體安排。

 

目前，發改委958號文已明確交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態環保基礎設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施、新型基礎設施（包括數據中心類、人工智能項目，5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目，智能交通、智慧能源、智慧城市項目）、保障性租賃住房以及AAAAA級旅游景區等均屬于試點行業。公募REITs的發展領域或將逐步拓寬。

 

富二家已經具備了首批REITs產品的管理經驗，未來，無論是在制度及規范、團隊建設、資產的儲備方面，已經為此做了充足的準備。

 

關鍵詞三：限售解禁

公募REITs首發時的投資者類別豐富，包括戰略投資者、網下投資者和公眾投資者。

 

以富國首創水務REIT為例，戰略投資者包括“首創環保”和其他專業機構投資者。這里給大家解釋一下，首創環保作為戰略投資者初始認購首發募集份額的51%，且在該基金投資項目的特許經營權期限內不得轉讓，基金份額持有期間不允許質押；而其他專業機構投資者作為戰略投資者在首發時認購了基金募集份額的25%，且持有自上市之日起不少于12個月。

 

所以說，到 6月20日，上述其他專業機構投資者持有的公募REITs份額期滿12個月，符合解除限售條件。限售迎來解禁，不排除首批產品部分戰略投資者限售份額解限后二級市場價格出現一定波動。屆時客官要關注相關公告及二級市場價格，以理性看待公募REITs投資價值，避免追漲殺跌，導致投資損失。

 

關鍵詞四：廣闊未來

那么，按照國外經驗，REITs的未來前景如何？

根據專業機構全美不動產投資協會（Nareit）的統計，目前全球已有44個國家和地區推出了REITs制度。截至2021年12月31日，全球已上市的REITs市值約2.9萬億美元，其中美國已上市的REITs總市值約2萬億美元，約占REITs全球總市值的68.4%，是全球最大的REITs市場。與國內不同的是，美國REITs種類繁多，包括商業零售類、住宅類、辦公樓類、醫療類等，其中以商場、購物中心為代表的商業零售類地產占比最高。

雖然我國公募REITs尚處于起步階段，但相關研究表明，隨著我國經濟的高速發展，高速公路、鐵路、機場、港口、產業園、倉儲物流、保障性租賃住房、清潔能源等基礎設施資產體量巨大。

富國首創水務REIT基金經理李盛表示：“隨著公募REITs的擴募擴容、投資者對公募REITs市場更熟悉和理性，公募REITs作為居民資產配置的又一選擇，未來發展潛力巨大。”

 

我國公募REITs的發展任重而道遠。公募REITs產品所持基礎設施項目盈利能力較強，分派率良好，二級市場價格較發行價上漲也是因為一定的業績支撐，投資者應理性看待公募REITs產品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩定經營基礎設施項目的投資邏輯。

對于客官來說，穩健、安全、收益中等、適宜長期持有，才是公募REITs作為投資產品的“角色定位”，在資產組合中適當加入REITs，有機會在降低波動率的同時爭取相對更高的收益。

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