9月以來，政策對房地產行業頻頻發聲，11月12日，銀保監會召開會議強調“穩地價、穩房價、穩預期……促進房地產業穩定健康發展”。滿屏“穩”字之下，進一步提升市場對房地產的關注度。那么，貫穿宏觀基本面和微觀民生的房地產，當前的情勢如何？對經濟、對政策、對投資又有怎樣的影響？
房地產關注度為何顯著提升？
今年2季度以來，房地產投資快速走弱，從新開工到銷售，相關指標下滑明顯。今年4 月起新開工面積同比持續下滑，9 月同比降幅達13.5%，兩年復合同比增速的降幅達17%。受此影響，房地產投資同比增速從今年3月的14.8%快速降至10月的-5.4%，為2016 年以來的首次轉負。商品房銷售面積從7月以來，同比增速轉負，10月已經收縮22%，商品房銷售額也同步走弱，而支撐拿地開發的地產開發商資金增速從8月以來開始轉負。
指標失速的背后是政策的轉向，從供給端到需求端，引導地產平穩發展的政策頻頻出臺。供給端：對金融機構對房地產行業的貸款額度進行管控，同時 “三道紅線”控制行業無序加杠桿；土地端：“集中供地、集中出讓”政策規范土地供給，提升對房企的現金流要求；需求端：通過限購、限貸、限價、限售等方式抑制投機性需求。
政策之下，房企面臨嚴峻的資金壓力，一些房企信用風險暴露引發市場對金融系統風險傳染的擔憂，以及投資快速走弱之下，對宏觀經濟潛在沖擊的憂慮。
數據來源：wind，截至2021-11-10；剔除了每年1-2月份春節假期的影響。
政策放松的期待可以有多大？
短期而言，國內經濟下行壓力加大，房地產在國民經濟中占據重要地位，為避免地產風險進一步發酵，客觀環境對政策放松的訴求在提升。近期，監管層頻頻發聲，從9月底房地產金融工作座談會到六中全會的學習報告中，“穩地產”的聲音頻頻出現。從具體效果上看，10月社融數據中，居民中長期貸款同比多增。央行官微數據顯示，10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。
未來放松力度的期待多大？
短期而言，政策的核心或仍在于“穩”。當前約束房企融資的“三道紅線”、“房地產貸款集中度”等政策以及居民需求端 “限貸、限購、房產稅”等政策仍在地產渠道端仍受壓制。此外，地產銷售低迷之下，前期缺房貸額度的銀行或也缺信心。因此，短期難言趨勢性寬信用，后續需關注政策進展。
數據來源：公開資料、華泰證券
對于投資的影響有哪些？
對于整個A股投資而言，“穩地產”有望推動市場對整體宏觀經濟預期的穩定，在情緒上有一定的改善，有望為跨年行情助力，與之相關的一些板塊，如地產后周期的一些行業有一定修復動力。聚焦到地產投資，目前估值和基金持倉倉位均處于歷史最低水平，情緒回暖或帶來一波估值修復行情。而持續性則取決于房企融資條件能否真正改善，帶動拿地和新開工意愿以及能力恢復，并使得購房者的房價預期穩定，最終形成“銷售-拿地-開工-竣工-銷售”的正反饋。但目前來看，市場對這種路徑的演繹還處在觀望之中，從“政策底”到“行業底”或需要進一步觀察。此外，在地產行業內部，政策變革之下，競爭格局也逐漸明晰。一些龍頭企業、央企的財務杠桿更為穩健，在融資、拿地和銷售上優勢相對明顯，在賠率上或相對更高。
